Голос местных общин в решении судьбы земли
Мысль о том, что Украина и ее столица живут двумя отдельными жизнями иногда имеет право на существование. Так сложилось, что киевляне являются более юридически «подкованными» в различных вопросах. Именно поэтому Коммуникационная группа ESG совместно с Ассоциацией юристов Украины организовали «круглый стол» на тему «Муниципальный земельный рынок: как защитить права местных громад», который прошел 15травня с.г. и был посвящен развитию земельных правоотношений, прежде всего, в регионах Украины.
Запад был пронизан высказываниями его участников о несовершенстве земельного законодательства, несмотря на относительно молодой ЗК Украины. Правда, звучали мысли о том, что законодательная база в Украине есть, но отсутствие нормальных рыночных отношений в земельных вопросах делает ее малоэффективной. Отдельно обсуждались проекты законов о рынке земель и государственном земельном кадастре.
Институт земельных торгов
Согласно п.2 ст.127 ЗК Украины продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентных началах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, являющиеся собственностью покупателей этих участков, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству. Также в ст.134 ЗК Украины указано, что земельные участки государственной или коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку, подлежат продаже на конкурентных началах (земельные торги). Но доцент кафедры земельного, экологического и трудового права КНУ имени Тараса Шевченко Владимир Носик отметил, что наличие института земельных торгов в отечественном праве не следует воспринимать как панацею, с помощью которого решается вопрос эффективного использования земельных ресурсов на благо территориальной общине.
Соблюдение правил земельных торгов не всегда обеспечивает соблюдение интересов граждан. Один из присутствующих на «круглом столе» заявил о необходимости в каждом областном центре развивать градостроительную документацию и наличия градостроительного архитектурного совета, в состав которой будут входить архитекторы, экологи и т.д.. Кстати, в г. Львове, который на мероприятии представлял заместитель городского председателя Олег Синютка, в прошлом году в городском бюджете на разработку градостроительной документации было предусмотрено 600 тыс. грн.
Земельные торги в Украине могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Аукцион - способ продажи земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, покупателям, которые предложили наибольшую цену. О конкурсе, то законопроект о рынке земель дает такое понятие этой формы земельных торгов. Конкурс - это форма проведения земельных торгов, по которой земельный участок продается покупателю, который предложит наилучшее сочетание цены приобретения и плана инвестиций в соответствии с критериями, объявленных в начале земельного конкурса или при равных условиях - наивысшую цену. По поводу самого этого законопроекта, то участники мероприятия достаточно критически оценили принятие в первом чтении проект Закона Украины «О рынке земли», так как справедливо заметил директор Аналитико-исследовательского центра «Институт города» Александр Сергиечко, «нельзя руководствоваться нормами закона о рынке земли , если он не дает такого понятия, что такое «рынок земли».
Согласно п.3 ст.135 ЗК Украины форма проведения земельных торгов (аукцион или конкурс) определяется собственником земельного участка, если иное не предусмотрено законом. Учитывая, что продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления и государственные органы приватизации в соответствии с их полномочиями, то, как заявляли участники «круглого стола», здесь имеют место многочисленные злоупотребления со стороны местных органов власти. То есть процедура организации и проведения земельных торгов отчасти не является прозрачной и одинаковой по всей территории Украины, поскольку определяется местными советами, которые, правда, действуют в пределах полномочий, предоставленных им Законом Украины «О местном самоуправлении в Украине». И трудно было не согласиться с первым заместителем председателя Государственного агентства земельных ресурсов Украины Юрием Алексеенко, который назвал такое положение вещей «установкой автономных правил игры органами местного самоуправления».
Практика vs нормы законов?
Председатель Харьковской городской общественной организации «Харьковчанин» Владислав Протас привел пример Харькова, где, по его словам, не всегда соблюдаются права местных общин при отчуждении муниципальной земли. Харьковский городской совет 21 февраля с.г. принял решение «О введении конкурентных основ обретения права на земельные участки в Харькове». Так, согласно п.5.7 Временного положения о порядке продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения и права их аренды на конкурентных началах в г. Харькове, которое является первым приложением к данному решению, заказчик земельных торгов объявляет открытые земельные конкурсы для участия всех покупателей или закрытые земельные конкурсы для отдельной категории покупателей (девелоперов, инвесторов и т.д.). В закрытом конкурсе конкурсная комиссия может рассматривать в отдельных случаях даже одну заявку, если после двукратного объявления о проведении конкурса других заявок не поступило. Но не противоречит ли это нормам ст.138 ЗК Украины? Ведь согласно этой земельные торги признаются несостоявшимися, в случае отсутствия покупателей или наличия только одного покупателя.
Кроме того, по его словам, в Харькове существует ряд проблем, связанных с земельными торгами. Среди них - ущемление прав СМИ, которые должны присутствовать на конкурсе или аукционе. И именно поэтому существование закрытых торгов, по убеждению господина Протаса, нарушает права местных общин. В этой связи председатель общественной организации предложил обратиться с письмом к Президенту Украины с просьбой пролонгации моратория на продажу земель пока в регионах не закрепятся открытые и прозрачные земельные торги. Это предложение другие участники «круглого стола» не поддержали, поскольку, по их мнению, локальные проблемы в той или иной области не должны влиять на состояние земельных правоотношений по всей стране.
Медлить законодателям с принятием необходимых законов, которые должны соответствовать реалиям, не стоит. Трудно не согласиться с утверждением участников проведенного «круглого стола».